丹波市の空家処分で困ったときに知っておきたい制度と専門家のサポート

放置によって膨らむ経済的な負担

空家であっても、所有している限り毎年の固定資産税や都市計画税は発生します。火災保険料や水道と電気の基本料金、草刈りや修繕の費用なども積み重なります。年間で数万円から十数万円の出費になることも珍しくありません。

「特定空家」や「管理不全空家」に指定されるおそれ

空家対策特別措置法では、管理が行き届いていない空家を「管理不全空家」や「特定空家」に指定する制度が設けられています。勧告を受けると住宅用地の軽減特例が解除され、固定資産税が大幅に上がるおそれがあります。

指定の対象になりやすい状態

倒壊の危険がある状態や、雑草が伸び放題で景観を損ねている状態、ごみの不法投棄が発生している状態などが該当します。こうした状態を防ぐためにも、定期的な維持管理は欠かせません。

行政の対応は段階的に進む

指定後は「助言」「指導」「勧告」「命令」と段階を踏んで措置が行われます。早い段階で改善できれば勧告には至りませんが、放置を続けると行政代執行による強制解体とその費用請求に発展する可能性もあります。

近隣トラブルや資産価値の低下にもつながる

管理されていない空家は、害虫の発生や不審者の侵入、外壁の崩落といった問題を引き起こしやすく、近隣住民とのトラブルに発展することがあります。建物の劣化が進むと資産価値も下がり、売却時に買い手がつきにくくなる悪循環に陥ります。

こうしたリスクを回避するには、「いつまでにどうするか」の方針を早めに決めておくことが大切です。判断に迷う場合は、不動産の専門家に相談してみてください。

解体費用を補助する制度

老朽化が進んだ空家の解体費用がネックになっている方は少なくありません。自治体によっては、倒壊のおそれがある空家を対象に、解体撤去費用を補助する制度を設けています。補助率や上限額は自治体や年度によって異なりますので、具体的な金額はお住まいの地域の窓口にお問い合わせください。年度途中で予算の上限に達して受付を終了する場合もありますので、早めの相談をおすすめします。

リフォームや改修工事に対する支援

空家をリフォームして賃貸に出したり、ご自身で住んだりする場合にも使える補助金があります。とくに耐震改修や断熱リフォームなど、建物の安全性や省エネ性能を高める工事に対しては補助メニューが充実しています。昭和56年5月以前に建てられた建物は旧耐震基準で設計されていますので、耐震診断や補強工事が必要になるケースも少なくありません。

こうした工事に対して費用を補助する制度を設けている自治体もありますので、該当する方はぜひ確認してみてください。省エネ性能を高める工事についても補助金が出る場合があり、賃貸物件として活用するケースでも対象になることがあります。

制度を利用するときに気をつけたいこと

補助金や助成金は、工事の着手前に申請が必要な場合がほとんどです。工事を始めてからでは申請が認められないケースもありますので、まずは自治体の窓口に相談するところから進めてください。受付期間や予算枠が限られている制度もありますので、タイミングを逃さないよう注意が必要です。

空家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除とは

相続によって取得した空家やその敷地を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。正式には「被相続人の居住用財産（空家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。適用期限は税制改正により変更される場合がありますので、最新情報は国税庁のホームページや税理士にご確認ください。

建物に関する要件

対象となる建物は、昭和56年5月31日以前に建築されたものに限られます。相続が始まる直前まで被相続人のみが住んでいた家屋であり、区分所有建物でないことも条件です。

売却に関する要件

相続の開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があるとされています。売却代金が1億円以下であること、相続から売却までの間に居住や事業、賃貸に利用していないことも求められます。

相続人が3人以上の場合は控除額が変わる

相続人が3人以上いる場合、控除上限額が1人あたり2,000万円に引き下げられます。2人での相続であれば1人あたり3,000万円のままですが、3人以上のケースでは控除額が縮小されますので、売却のタイミングにはご注意ください。

確定申告は必ず行う

特例を利用して税額がゼロになる場合でも、確定申告は必須です。売買契約書の写しや「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類が必要になりますので、売却を決めた段階で早めに準備を進めてください。

判断に迷ったら専門家への相談を

空家特例は適用要件が細かく、ご自身だけで判断するのがむずかしいケースもあります。不安な方は、税理士や不動産の専門家に早めにご相談ください。