丹波市の方へ相続物件の売却に必要な手続きと名義変更の進め方を解説

2024年4月から相続登記が義務化されています

改正不動産登記法の施行により、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければなりません。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料が科されるおそれがあります。

2026年4月時点の制度では、2024年4月より前に発生した相続にもさかのぼって適用されます。過去の相続分は2027年3月31日までに申請が求められていますので、まだ手続きを終えていない方は早めに対応しましょう。

名義変更に必要な書類

相続登記の申請には、さまざまな書類を用意しなければなりません。

被相続人に関する書類

出生から死亡までの戸籍謄本、住民票除票または戸籍の附票を用意します。本籍地が変わるたびに別の自治体へ請求する必要があるため、収集に時間がかかる場合があります。

相続人に関する書類

相続人全員の戸籍謄本と、不動産を取得する相続人の住民票を準備します。法定相続分以外の割合で分ける場合は、遺産分割協議書と全員の印鑑証明書も求められます。

不動産に関する書類

対象不動産の固定資産評価証明書を取得します。2026年4月時点の登録免許税率は固定資産税評価額の0.4％で、条件によっては免税措置が適用される場合もあります。

書類は法務局や市区町村役場など複数の機関から取り寄せるため、数週間から2か月ほどかかるケースもあります。なお、相続登記の完了前でも不動産の査定は依頼できますので、並行して進めておくとスムーズです。

遺産分割協議を始める前に確認しておくこと

協議を始めるにあたって、相続人の範囲を正確に把握しておきましょう。被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本をすべて取得し、法定相続人を漏れなく洗い出します。誰か欠けた状態で行った協議は無効になりますので、慎重に調査を進めてください。また、預貯金や負債なども含めた相続財産の全体像を整理しておくと、協議が進みやすくなります。

不動産の分割方法を知っておく

不動産は現金のように均等に分けることがむずかしい財産です。相続人の間で不動産をどう扱うかを決める方法には、主に以下のようなものがあります。

換価分割

不動産を売却して現金化し、相続人全員で分け合う方法です。金額が明確になるため公平性が高く、誰も住む予定がない実家の相続で選ばれるケースが多い方法です。

代償分割

相続人のうち特定の方が不動産を取得し、ほかの相続人に相続分に応じた代償金を支払う方法です。不動産を手元に残したい方がいる場合に適していますが、代償金を用意できる資金力が求められます。

遺産分割協議書の作成で注意したいポイント

協議がまとまったら、その内容を遺産分割協議書として書面に残します。相続人全員の署名と実印の押印が必要で、不備があると相続登記や売却手続きに支障が出るおそれがあります。

とくに換価分割を選ぶ場合は、「換価分割として売却する」という趣旨や売却代金の分配割合を協議書に明記しておきましょう。記載がないと、代表者が受け取った売却代金を分配した場合に贈与とみなされ、贈与税が課される可能性があります。

相続発生から遺産分割協議まで

遺言書の有無を確認する

相続が発生したら、まず遺言書が残されているかどうかを確認します。公正証書遺言であれば公証役場で検索でき、自筆証書遺言の場合は自宅や法務局に保管されている可能性があります。自宅で見つけた場合は、開封せずに家庭裁判所へ持ち込み、検認の手続きを受けてください。

相続人と相続財産を確定させる

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を集め、法定相続人を漏れなく確認します。不動産や預貯金、負債などの相続財産も洗い出しておきましょう。相続開始から3か月以内に、相続するか相続放棄するかの判断が必要です。

遺産分割協議で分け方を決める

遺言書がない場合は、相続人全員で遺産の分け方を話し合います。協議がまとまったら遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名と実印で押印します。

相続登記から売却活動まで

名義変更（相続登記）を行う

遺産分割協議の内容にもとづき、法務局へ相続登記を申請します。必要書類の収集を含めると、数週間から2か月ほどかかる場合があります。なお、名義変更の完了前でも不動産の査定は依頼できますので、並行して進めておくとスムーズです。

不動産会社へ売却を依頼する

相続登記が完了したら、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始します。購入希望者が見つかったら売買条件の交渉を行い、合意に至れば売買契約を締結します。代金の決済と物件の引き渡しをもって売却は完了です。

売却後に必要な手続き

売却によって利益（譲渡所得）が発生した場合は、翌年の確定申告で譲渡所得税を納めます。相続税を納付した方が相続開始から3年10か月以内に売却した場合、「取得費加算の特例」により税負担を軽減できる可能性があります。適用にはいくつかの要件がありますので、税理士への相談をおすすめします。