丹波市の方に解説したい不動産売却における査定の仕組み

机上査定（簡易査定）の特徴

机上査定は、不動産会社が現地を訪問せず、データをもとにおおよその査定価格を算出する方法です。周辺エリアで過去に成約した類似物件の取引価格や、路線価や公示価格といった公的な指標を参考にして価格を割り出します。物件情報を伝えるだけで結果が出るため、早ければ数日以内に査定額を受け取れます。「まずはおおよその金額を知りたい」という段階の方に向いている方法です。ただし、建物の劣化具合や日当たりといった現地でしかわからない情報は反映されませんので、実際の売却価格とは差が生じる場合があります。

訪問査定（現地査定）の特徴

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて、建物の状態や設備や周辺環境を細かく確認したうえで査定価格を算出する方法です。机上査定で使うデータに加えて、外壁や屋根の状態、室内の使用状況といった現地の情報を反映するため、より精度の高い価格を把握できるでしょう。結果が届くまでに1週間程度かかるケースが多いものの、本格的に売却を進める場合には訪問査定を受けておくと安心です。担当者に直接質問や相談ができる点も、訪問査定ならではのメリットといえます。

価格を算出する3つの方法

不動産会社が査定で用いる算出方法は、大きく3つにわかれます。

取引事例比較法

近隣エリアで実際に売買が成立した類似物件の価格をもとに、対象物件の査定額を割り出す方法です。立地や面積や築年数が近い物件の成約データを参照するため、土地やマンションなど比較しやすい物件の査定に適しています。

原価法

今ある建物を新築した場合にかかる費用（再調達原価）を算出し、そこから築年数に応じた劣化分を差し引いて価格を求める方法です。主に中古の戸建て住宅で使われ、木造住宅の場合は築年数と建物の管理状態が査定額に大きく影響します。

収益還元法

物件が将来的に生み出す家賃収入を基準に、不動産の価値を逆算する方法です。アパートや賃貸用の戸建てなど、収益物件の査定で採用されます。居住用のマイホームを売却する場合にはあまり使われませんが、賃貸に出している物件を売るときには知っておくと役立ちます。

査定額に影響する物件ごとの個別要因

算出方法に加えて、物件が持つ個別の条件も査定額を大きく動かします。土地の形状や接道の状況、建物の設備やリフォーム歴が代表的な要因です。同じ町内であっても、前面道路の幅員や敷地の高低差で価格が変わるケースは珍しくありません。こうした個別要因は机上査定だけでは見えにくい部分ですので、売却を具体的に進める段階では訪問査定を受けて正確な評価を把握しておくと安心です。

査定時に用意しておきたい書類

査定の段階で揃えておくと役立つ書類は、物件の概要や権利関係を示すものが中心です。

登記簿謄本（登記事項証明書）

物件の所在地や面積、所有者の情報や抵当権の有無が記載された書類です。法務局の窓口やインターネットから取得できます。戸建て住宅の場合は土地と建物それぞれの証明書が必要になりますので、両方を用意しておきましょう。

登記済証（権利証）または登記識別情報通知書

不動産の所有者であることを証明する書類です。不動産登記法の改正にともない、現在は「登記識別情報通知書」が交付されています。改正前に取得した方は「登記済証（権利証）」をお持ちの場合がありますので、どちらが手元にあるか確認しておきましょう。再発行ができない書類ですので、万が一見つからない場合は早い段階で不動産会社や司法書士に相談してください。

測量図や建物の図面

土地の面積や形状や境界線の位置を示す測量図は、敷地面積が広い物件や隣地との境界があいまいな物件で査定精度を左右します。建物の図面や購入時のパンフレットも用意しておきましょう。

査定額アップにつながる追加書類

必須ではないものの、提出しておくと評価にプラスにはたらく書類もあります。リフォームや修繕の履歴がわかる資料があれば、建物の価値が適切に反映されやすくなるでしょう。耐震診断報告書や住宅性能評価書も建物の安全性を示す材料になりますので、手元にある方は忘れずに提出してください。ただし、リフォームにかけた費用がそのまま査定額に上乗せされるとは限りませんので、その点は留意が必要です。